Att förvärva en fastighet i företaget innebär mer än bara köpeskillingen. Lagfart och pantbrev är två kostnader som alltid tillkommer, men hur de ska bokföras varierar beroende på vilken typ av fastighet det handlar om. För företagare som äger allt från kontorslokaler till industrifastigheter eller hyreshus är det avgörande att förstå dessa skillnader. I den här artikeln går vi igenom hur du bokför lagfart och pantbrev korrekt för olika fastighetstyper och undviker de vanligaste fallgroparna.
Lagfart och pantbrev – en kort repetition
Lagfarten är det officiella beviset på att ditt företag äger fastigheten. Den registreras hos Lantmäteriet och är obligatorisk vid alla fastighetsförvärv. Kostnaden består av stämpelskatt samt en expeditionsavgift. För juridiska personer är stämpelskatten 4,25 procent av köpeskillingen eller taxeringsvärdet, beroende på vilket som är högst.
Pantbrev fungerar som säkerhet för lån och tas ut i fastigheten. Om det redan finns pantbrev i fastigheten kan dessa ofta övertas från säljaren, vilket minskar kostnaderna. Nya pantbrev kostar 2 procent av beloppet i stämpelskatt plus en expeditionsavgift på 375 kronor per handling. Vill du fördjupa dig i grunderna kring att bokföra pantbrev finns mer information om kostnader och vanliga frågor.
Grundprincipen för bokföring
Oavsett fastighetstyp gäller samma grundprincip: kostnader för lagfart ska aktiveras som en del av fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att stämpelskatten inte bokförs som en kostnad i resultaträkningen utan istället ökar tillgångens värde i balansräkningen. Detta påverkar sedan avskrivningarna över fastighetens nyttjandeperiod.
För pantbrev är hanteringen densamma. Kostnaden för att ta ut nya pantbrev aktiveras tillsammans med övriga förvärvskostnader. Om pantbrev däremot tas ut vid ett senare tillfälle, exempelvis för att utöka belåningen, kan det finnas skäl att överväga om kostnaden ska aktiveras eller kostnadsföras direkt. I de flesta fall rekommenderar vi aktivering för att ge en mer rättvisande bild av fastighetens totala värde.
Bokföra lagfart för kommersiella fastigheter
Kommersiella fastigheter som kontorslokaler, butiker och lagerbyggnader följer standardförfarandet för bokföring av lagfart. Stämpelskatten på 4,25 procent aktiveras på konto 1110 eller 1130 för byggnader och mark. Expeditionsavgiften kan antingen aktiveras tillsammans med stämpelskatten eller bokföras som en administrativ kostnad på konto 6990.
Ett vanligt scenario är att ett företag köper en kontorsfastighet för 8 miljoner kronor. Stämpelskatten blir då 340 000 kronor och expeditionsavgiften 825 kronor. Den totala lagfartskostnaden på 340 825 kronor läggs till fastighetens anskaffningsvärde, vilket ger ett totalt värde på 8 340 825 kronor i balansräkningen.
Vi har sett fall där företag av misstag bokfört hela stämpelskatten som en driftskostnad, vilket kraftigt påverkat årets resultat negativt. När felet upptäcktes vid revisionen behövde bokföringen korrigeras retroaktivt, något som hade kunnat undvikas med rätt hantering från början.
Industrifastigheter och produktionslokaler
För industrifastigheter gäller samma bokföringsprinciper, men det finns ofta ytterligare aspekter att ta hänsyn till. Industrifastigheter har i regel lägre taxeringsvärden i förhållande till marknadsvärdet jämfört med kommersiella lokaler, vilket kan påverka stämpelskattens storlek.
Vid förvärv av industrifastigheter ingår ofta mark, byggnader och ibland även maskiner eller inventarier som är fast monterade. Det är viktigt att separera dessa i bokföringen eftersom de har olika avskrivningstider. Lagfartskostnaden ska fördelas proportionellt mellan mark och byggnad, där marken inte skrivs av medan byggnaden har en begränsad nyttjandeperiod.
En kund inom tillverkningsindustrin förvärvade nyligen en produktionsanläggning där taxeringsvärdet var betydligt lägre än köpeskillingen. Genom att dokumentera fördelningen mellan mark, byggnad och maskiner korrekt redan vid förvärvstillfället undvek de problem vid senare års bokslut och revisioner.
Hyreshus och flerbostadsfastigheter
Hyreshus har en särställning eftersom de omfattas av kommunal fastighetsavgift för bostadsdelen och statlig fastighetsskatt för eventuella lokaler. Detta påverkar inte själva bokföringen av lagfarten vid förvärvet, men det är viktigt att förstå den löpande kostnadsbilden.
Vid bokföring av lagfart för hyreshus aktiveras stämpelskatten på samma sätt som för andra fastighetstyper. Skillnaden ligger snarare i komplexiteten vid fastighetsaffären – hyreshus har ofta flera pantbrev sedan tidigare som kan övertas, vilket minskar behovet av nya uttag.
Om befintliga pantbrev övertas från säljaren uppstår ingen stämpelskatt för dessa. Det är endast vid uttag av nya pantbrev som kostnaden tillkommer. Detta gör det ekonomiskt fördelaktigt att utnyttja befintliga pantbrev i så stor utsträckning som möjligt vid finansieringen.
Lantbruksfastigheter och skogsfastigheter
Lantbruksfastigheter och skogsfastigheter har en särskild karaktär som påverkar både taxering och bokföring. Dessa fastigheter värderas ofta lägre per hektar än tätortsnära mark, men de totala arealerna kan vara betydande. Taxeringsvärdet delas upp i olika kategorier som åkermark, skogsmark, ekonomibyggnader och bostadsbyggnader.
Vid bokföring av lagfart för en lantbruksfastighet bör stämpelskatten fördelas mellan de olika delarna i proportion till deras respektive taxeringsvärden. Skogsmark och åkermark behandlas som mark och skrivs inte av, medan ekonomibyggnader har en begränsad nyttjandeperiod och ska skrivas av över tid.
Det är också värt att notera att vissa överlåtelser av lantbruksfastigheter kan omfattas av särskilda regler, exempelvis vid generationsskiften eller vid förvärv genom bodelning. I dessa fall kan stämpelskatten reduceras eller helt bortfalla, vilket naturligtvis påverkar bokföringen.
Obebyggd mark och tomter
För obebyggd mark är bokföringen av lagfart relativt okomplicerad. Eftersom det endast handlar om mark, utan byggnader, aktiveras hela lagfartskostnaden som en del av markens anskaffningsvärde. Marken skrivs sedan inte av eftersom den anses ha en obegränsad nyttjandeperiod.
Stämpelskatten beräknas på samma sätt som för bebyggda fastigheter, det vill säga 4,25 procent för juridiska personer. Om tomten senare bebyggs läggs byggkostnaderna till som en separat tillgång med egen avskrivningsplan, medan den ursprungliga markkostnaden inklusive lagfart kvarstår oförändrad.
Praktisk kontering steg för steg
När du ska bokföra lagfart i praktiken följer du dessa steg. Först samlar du alla underlag: köpekontrakt, beslut från Lantmäteriet och betalningsbekräftelse. Därefter identifierar du det totala beloppet för stämpelskatt och expeditionsavgift.
Konteringen görs genom att debitera tillgångskontot för byggnader och mark, vanligtvis 1130, med det totala beloppet. Motkontot blir antingen bankkontot 1930 vid direktbetalning eller ett skuldkonto om betalningen sker senare. Se till att verifikationen innehåller tydlig information om vilken fastighet det gäller och hur beloppet är fördelat.
För pantbrev är förfarandet likartat. Stämpelskatten på 2 procent plus expeditionsavgiften debiteras samma tillgångskonto som fastigheten. Om flera pantbrev tas ut samtidigt kan det vara praktiskt att bokföra dem som en samlad post med specifikation i verifikationstexten.
Vanliga fel och hur du undviker dem
Ett av de vanligaste felen är att kostnadsföra stämpelskatten istället för att aktivera den. Detta ger ett felaktigt resultat för året och en undervärdering av fastigheten i balansräkningen. Kontrollera alltid att lagfartskostnader hamnar på tillgångssidan.
Ett annat vanligt misstag är att glömma bort expeditionsavgiften eller bokföra den separat på ett kostnadskonto. Även om beloppet är relativt litet bidrar en konsekvent hantering till bättre struktur och underlättar vid revision.
Vi ser också att företag ibland missar att fördela lagfartskostnaden mellan mark och byggnad. Detta kan leda till felaktiga avskrivningar över tid, särskilt för fastigheter där markdelen utgör en betydande andel av det totala värdet.
När du behöver hjälp
Fastighetsaffärer i företag involverar ofta betydande belopp och komplexa bedömningar. Utöver lagfart och pantbrev finns frågor kring fastighetsskatt, moms vid fastighetsöverlåtelser och eventuella skattekonsekvenser vid försäljning. I dessa situationer är det värdefullt att ha tillgång till kvalificerad rådgivning.
Rätt bokföring av lagfart och pantbrev är inte bara en fråga om att följa reglerna – det handlar om att skapa en tydlig och rättvisande bild av företagets tillgångar. Genom att aktivera kostnaderna korrekt, använda rätt konton och dokumentera noggrant lägger du grunden för en transparent redovisning som håller även vid en närmare granskning. Oavsett om det handlar om en kontorslokal i city, en industribyggnad i utkanten eller ett hyreshus med blandad användning är principerna desamma: noggrannhet från början sparar tid och bekymmer längre fram.
